Investitori traže sve veće kapare za novogradnje, kupci ogorčeni: “Trebamo dati 100.000 eura”. Na ovo treba paziti

Velika potražnja za novim stanovima omogućuje investitorima da diktiraju uvjete od samih temelja, preciznije od – kapare.

Dok cijene novogradnje i dalje nesmiljeno rastu – u Zagrebu je u prvom polugodištu prema podacima Državnog zavoda za statistiku prosječna cijena četvornog metra novog stana bila 2958 eura, što je 4,5 posto više nego lani, građani se sve češće susreću s još jednim problemom kako bi došli do željene nekretnine.

Iako je uvriježena kapara u Hrvatskoj od 10 posto mnogi se kupci žale kako ih investitori traže uplatu od 20, 30 posto vrijednosti nekretnine, piše dnevnik.hr. No, takvi postoci i iznosi nikako se ne mogu zvati kaparom.

“Supruga i ja smo našli stan u novogradnji koji bismo kupili. Međutim, za predugovor je potrebno platiti trećinu cijene stana direktno. To ispadne 100.000 od punih 300.000. Je li to uobičajena svota za kaparu kod novogradnje, ili smo naletjeli na specifičan slučaj? Ovako djeluje da bismo morali uzimati gotovinski kredit da pokrijemo dio koji nam fali pa onda kasnije uzimati manji stambeni kredit za platiti ostatak. Postoji li možda neki drugi način kako to izvesti?” upitao je zajednicu na Redditu jedan korisnik.

Većina onih koji imaju iskustva s kupovinom novogradnje bila je zgrožena.

“Ovo što vi plaćate nije kapara već predujam za fazu gradnje. Ja osobno toliko novaca ne bi davao za nešto što mi nitko ne može garantirati. Daš 100 tisuća eura i onda stan ne bude gotov do 2030. godine.”

Drugi korisnik mu je odgovorio kako je uobičajena kapara 10 posto te da, ako investitor ode u bankrot, puno riskira.

“Točno to. Pravi hrvatski poduzetnik. Uzmeš pare od kupaca unaprijed i sav ili većinu rizika preliješ na njih, a ako nešto pođe po zlu samo prebaciš pare na drugu firmu i ovu zatvoriš. Dok je ovaca bit će i vune.”

“Ja pitao u Velikoj Gorici za stan. Rekli mi da trebam dati kaparu od 50 posto. Ma evo ti ku*ac 50 posto!” napisao je svoje iskustvo drugi korisnik.

Mnogi upozoravaju kako s takvim iznosima predujma investitori financiraju izgradnju zgrade, osobito kad se radi o malim tvrtkama, pa je i velika šansa da će im tijekom projekta ponestati novca i možda neće ni dovršiti izgradnju u roku.

“33 posto je stvarno previše i ne bih na to pristajao osim da se osiguram ugovorom da će investitor plaćati penale ako ne završi do nekog roka. A i to je upitno, ovisno o investitoru (ako je otvorio firmu prošle godine i ovo mu je prvi projekt, onda bih odustao). Na više od 15 posto kapare pristao bih samo ako bi investitor spustio cijenu kvadrata.”

Takvi se primjeri također mogu naći u oglasnicima. Primjerice, investitor koji gradi objekt sa 60-ak stambenih jedinica na zapadu grada objavio je poseban cjenik s obzirom na visinu predujma:

Kapara 20% – 3.600€/m2 – 4.100€/m2
Avans 50% – 3.500€/m2 – 4.000€/m2
Avans 100% – 3.300€/m2 – 3.800€/m2

Stručnjaci savjetuju da kaparu prije svega ne bi trebalo davati dok se ne provjeri stanje u zemljišnim knjigama kako novac ne bi završio kod „investitora“ koji zapravo nije vlasnik nekretnine.

Na što sve treba paziti

Kapara je regulirana u Zakonu o obveznim odnosima u čl. 303.-307.
U zakonu nigdje nije propisano koliki treba biti iznos, ali kapara je definitivno znak da je ugovor sklopljen.

Sukladno čl. 303. st. 2. ZOO-a, kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu ili se vraća. Ako se uračunava, znači da se kupoprodajna cijena umanjuje za taj iznos i to se unosi u ugovor o kupoprodaji. Ako se vraća, onda se u ugovoru o kupoprodaji regulira kako i na koji način će se kapara vratiti kupcu.

Kapara se može predati u gotovom novcu ili isplatom na račun uz navođenja u opisu transakcije da je riječ o kapari za kupnju određene nekretnine (navodi se čestica i katastarska općina).

Praksa na tržištu je ipak da se u većini slučajeva potpisuje predugovor što je sigurnije. U njemu bi trebalo definirati visinu kapare, rok za sklapanje glavnog ugovora i uvjete (npr. ishođenje kredita, uknjižba vlasništva).

U pravilu se kapara, koja je najčešće u iznosu od 10 posto dogovorene cijene nekretnine, plaća u gotovini, no pravnici preporučuju sigurniji način, a to je uplata na račun koja ostavlja trag, piše dnevnik.hr.

Ako prodavatelj odustane od ugovora, mora vratiti dvostruki iznos kapare kupcu. Ako kupac odustane, kapara ostaje prodavatelju. Ako se ugovor ne može realizirati iz razloga za koje nijedna strana nije odgovorna, kapara se vraća kupcu.

Ne treba brkati kaparu i predujam. Naime, predujam se, stoji u Zakonu, uvijek vraća ako do realizacije ugovora ne dođe.

NOVO.hr

foto: NH